18.11.2025

5 Fakten zum Erbbaurecht

Klosterkammer modernisiert ihre Berechnungsgrundlage und reagiert auf berechtigte Sorgen von Hauseigentümern

Steigende Erbbauzinsen bei Vertragserneuerung: Medienberichte und Proteste von Interessengemeinschaften werfen teils ein verzerrtes Licht auf das Erbbaurecht. Wenige Betroffene verschaffen sich laut Gehör, die Position der Klosterkammer fehlt teils komplett.

Das Thema Wohnen ist insbesondere in Ballungsräumen zu Recht wegen stark gestiegener Immobilienpreise und Mieten viel diskutiert: Dies liegt nicht nur an deutlich gestiegenen Baukosten, sondern in einigen Bereichen auch an stark gestiegenen Bodenwerten. Das Erbbaurecht kann dabei als ein Instrument zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums genutzt werden. Bei der Klosterkammer erfolgt die Vergabe von Erbbaurechten weit überwiegend ausdrücklich nicht aus sozialen Zwecken, sondern im Rahmen der ihr obliegenden Vermögensverwaltung. Gleichzeitig schaffen wir für unsere Erbbaurechtsnehmer die Grundlage für ihre Vermögensbildung durch Immobilieneigentum.

Wir haben Fakten zum Thema Erbbaurecht in Bezug auf die aktuelle Diskussion um Preissteigerungen zusammengestellt:
 

1. Die Klosterkammer Hannover ist die größte Erbbaurechtsausgeberin Deutschlands. Bis 2045 laufen nur rund 20 Prozent der 17.000 von der Klosterkammer verwalteten Verträge aus; in Göttingen bis 2035 nur ein Einziges. Von einem massenhaften Auslaufen von Erbbaurechtsverträgen kann daher keine Rede sein. Die Klosterkammer finanziert sich vollständig selbst über die Bewirtschaftung ihrer Erbbaurechte, forst- und landwirtschaftlichen Flächen und ist deshalb unabhängig vom Landeshaushalt: Es werden keine Steuermittel in Anspruch genommen. Sie setzt dabei den erbbaurechtsnehmerfreundlichsten Erbbaurechtsvertrag in Deutschland ein, dieser beinhaltet beispielsweise keine Zustimmungsvorbehalte bei der Belastung des Erbbaurechts mit Grundschulden.
    
2. In den meisten Regionen in Niedersachsen bleiben die Erbbauzinsen auch bei Erneuerungen oder vorzeitigen Verlängerungen stabil oder steigen moderat. Insgesamt hat die Klosterkammer seit dem Jahre 2000 etwa 2.500 Verträge erneuert, oft ist der Erbbauzinssatz danach nur leicht gestiegen oder gleich hoch geblieben. Starke Erhöhungen treten nur dort auf, wo die Bodenwerte stark gestiegen sind. Dort hat die Klosterkammer beispielsweise über Grundstücksteilungen übergroßer Grundstücke immer eine Lösung auch für die Erbbaurechtsnehmer gefunden. In ganz seltenen Fällen wurde ein ablaufendes Erbbaurecht nicht erneuert.
    
3. Für die von der Klosterkammer verwalteten Stiftungen ist das Erbbaurecht ein wesentliches Element der Vermögensverwaltung. Ohne diese Einnahmen kann die Klosterkammer ihre Aufgaben nicht erfüllen. Zum Beispiel geht es um den Erhalt des verfassungsrechtlich geschützten historischen Gütererbes – mehr als 700 Denkmale in Niedersachsen – und Förderung von Projekten in den Bereichen Kirche, Bildung und Soziales mit mehr als drei Millionen Euro pro Jahr.
    
4. Würde die Berechnung des Erbbauzinses von den aktuellen Bodenrichtwerten entkoppelt, gäbe es keine transparente und objektive Bemessungsgrundlage mehr. Der Ertrag für Erbbaurechtsausgeber fiele dann unter den üblichen Marktwert. Damit läge im öffentlichen Bereich ein Verstoß gegen das in der Landeshaushaltsordnung festgeschriebene Gebot der Wirtschaftlichkeit vor. Zudem würde eine bereits jetzt privilegierte Bevölkerungsgruppe in Niedersachsen von Immobilieneigentümern weiter privilegiert und gegenüber allen anderen Bürgern im Land bevorzugt. Derartige Subventionen für einzelne Immobilieneigentümer sind zumindest diskussionswürdig, wenn auf der anderen Seite Mieter und andere Eigentümer keine Subventionen erhalten.
    
5. Die Klosterkammer versteht, dass steigende Erbbauzinsen für die Betroffenen eine Herausforderung sind – deshalb hat sie ihr Modell bereits weiterentwickelt und bemüht sich im Einzelfall immer um einvernehmliche Lösungen. Außerdem hat sie ein erweitertes Modell der Berechnung von Erbbauzinsen mit einer zusätzlichen Komponente für angespannte Wohnungslagen entwickelt, in denen die Bodenwerte in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Der Erbbauzins soll sich an zehnjährigen Bundesanleihen orientieren, deren Zinssätze von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht werden. Einen zusätzlichen Abschlag von einem Drittel auf den neu errechneten Erbbauzins erhalten Hauseigentümer in Lagen mit angespanntem Wohnungsmarkt, die bereits einen Vertrag mit der Klosterkammer haben und ihr Haus selbst bewohnen, für die Dauer von 20 Jahren. Dieses Modell muss noch vom Niedersächsischen Ministerium für Wissenschaft und Kultur genehmigt werden. (lah/ina)